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多地推行的“房价备案”被质疑为限降房价
发布日期:2014-06-05  浏览次数:1696 次

房价涨也好,跌也好,都不是开发商自己能决定的———近期,不少城市对房价的“备案管理”受到普遍关注。虽然不能直接等同于“限涨”“限跌”,但“有形之手”对房价的直接干预,还是引发了一些争议。

相关城市否认“限降”

日前,东莞出现了开发商降价超过15%、导致购房者无法网签的案例。而东莞的解释是,这不是新政策,而是2011年出台的老办法。根据这份《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》,所有新建商品房销售价格一经备案,其实际成交价不得低于备案价的15%,违者其网上销售系统将自动被锁定。东莞市住建部门解释称,这是为了防止开发商随意报高价、低开盘而误导市场和消费者。

此前,杭州市物价局、市住保房管局发布规定称,新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序,“如果降价幅度超过15%,就属于随意调整价格,房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案”。

此举也被一些人视为“限降令”。杭州相关部门随即进行了否认。但在房价走向日趋微妙的当下,有关部门的“纠结”心态耐人寻味

名为“备案”实同审批

房价备案管理,实际上管跌又管涨。一些业内人士表示,事实上,类似杭州和东莞这样的价格备案,几乎每个城市都有。2009年-2010年,房价快速上涨,为控制地方“均价”,一些地方的政府部门通过房价备案控制高价房源上市的节奏。一些均价较高的楼盘,短期内拿不到预售证。

名为备案,实同审批。一位在多个城市拥有开发项目的房企总经理告诉记者,所谓“备案”,并不是报一个价格给政府就行了。“例如,在房价高涨的2012年,我们在一个一线城市准备报28000元/平方米的价格,但是政府只允许最高23000元,超过了就不予备案,或者备案了不发、缓发预售证;而接受了政府备案价格的就可以很快拿到预售证入市销售。主要是前几年中央对地方房价上涨有考核,如果房价涨幅过快、完不成任务,地方政府就在价格上做文章。”

不过,以往城市的经验都是“限高不限低”。这意味着,房企不能以超过备案价格进行销售,至于低于备案价格的,政府一般不管。例如,2011年,北京通州有多个备案价格3万元的楼盘以不到2万元的价格最终成交。

而对近期杭州、东莞等地的情况,前述房企负责人表示,政府名义上并非限卖,而是要求重新备案再进行销售,“但行内人都知道,要开发商重走这个流程,再备案的价格如果不符合政府的心意,往往难以获批或者耗时很长,这对房企的销售和资金链会造成巨大的压力。这也是政府控制开发商的重要手段

价格干预手段应停用

中原地产市场总监张大伟表示,政府主导的价格备案,既可以解读成杜绝开发企业随意报高房价误导消费者的行为,而如今却带有“限降”意味。在市场预期房价下行的背景下,地方政府此举,是希望防止房价出现断崖式下跌。

有业内人士指出,在以价格为核心目标的调控体系中,表面上看,政府能通过价格备案管理、出台“指导价”甚至调整统计对象等方式,控制房价变动幅度甚至随意“做高”或“做低”房价,达到统计数字上的调控效果;但实际上,困扰楼市的有效供应不足、炒房投机需求过旺等根本性问题,反而容易被忽视了。

某研究院院长谢逸枫表示,从短期来看,房企降价走量是正常行为,政府应该允许降价的房企重新备案以便销售,这也有利于消费者;而从中央精神和市场规律而言,应该逐步废除房价备案制度,改革调控手段,终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格

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