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房贷不断上涨,专家为房奴细解该如何搭理房贷
发布日期:2011-03-25  浏览次数:1869 次

(青岛早报)报道:眼下,摆在房奴面前这样一个问题:如果手头有1万元的闲散资金,您会选择存款还是提前还贷呢?我们假设条件:李先生买一套70万元的房子,购房时首付40万元,获得商业贷款30万元,贷款期限20年,并已采用等额本息还款法还款5年,现手头有1万元闲散资金。通过这个案例,专业人士为“房奴”们做出了不同情况下的分析。

        情形一:用于提前还款

        将1万元用于提前还贷,采用当前5年期以上购买第一套房商业贷款优惠利率6.66%为基数。由假设条件可知,商业贷款20年期、30万元在利率不变的情况下,李先生5年已还本金42584.80元。

        由此可知,还剩需还的本金是257415.2元。此时,如果将闲散的1万元用于提前还贷,提前还贷后本金将减至247415.2元,剩余贷款年限为15年,此时在利率保持6.66%不变的情形下,第6年需偿还的利息是16177.87元。

        而若未做提前还贷,其在第6年需还的利息是16831.72元。由此可以计算出,提前还贷1万元后的第6年比未提前还贷少还利息16831.72元-16177.87元=653.85元。

        情形二:用于定期存款

        将这1万元闲散资金用于定期银行存款,目前1年期定期利率是4.14%,即这1万元1年期的利息是414元(扣除利息税后为393.3元)。

        以1年为期比较情形一和情形二,提前还贷后,贷款的当年利息可以少还653.85元,比起将1万元用于银行存款的当年利息393.3元要多出260.55元。由此可以看出,将1万元用于提前还款,要比存到银行的收益有明显的优势,而这仅仅是1年的差额。而随着贷款年限的增长,这一差额将会逐渐加大。

        如果不做提前还贷,假设利率近5年不变的情况下,从第6年算起的未来4年需还利息总和为62864.28元,未来5年需还的利息和是76546.83元。

        如果在第6年提前还贷后,从第6年算起的未来4年需还利息和是60422.16元,未来5年的利息和73573.20元。因此,提前还贷的未来4年会比未提前还贷的未来4年少还利息2442.12元,同理,5年将少还利息2973.63元。

        如果将这1万元以4年期为限做定期存款(先以3年定期的利率存储3年,然后再以1年期定期利率存储1年所获得的4年定期最高利息计算),4年后扣除5%的利息税后,其利息所得是2233.13元,比前种情况提前还贷后4年少还利息2442.12元低208.99元。

        如果将1万元以5年定期利率存款,5年后扣除利息税所获得的利息为3123.45元,比提前还贷后少交利息的2973.63元要高149.82元。

        如上数据显示,由于提前还贷后的未来4年少交的利息额度要高于定期存款4年所获得的利息收入,如果还贷者手头有闲散资金,而4年内又没有合适的项目可以投资,在提前还贷和存款之间可以优先选择提前还贷。

        反之,5年的少交利息额度要低于定期存款5年所获得的利息收入,因此,如果您这笔资金在5年及以上的时间里没有项目可以投资的话,在提前还贷和存款之间可以选择定期存款,以获得相对较高的收益。

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